Εγκρίθηκαν από το υπουργείο Περιβάλλοντος οι τεχνικές προδιαγραφές για τον καθορισμό ζωνών υποδοχής συντελεστή δόμησης (ΦΕΚ Β 3544), μέσω μεμονωμένων μελετών που θα προκηρυχθούν το επόμενο διάστημα.
Ειδικότερα, σύμφωνα με την απόφαση του υφυπουργού Περιβάλλοντος Νικόλαου Ταγαρά, «φωτογραφίζονται» ως καταλληλότερες να δεχθούν μεταφορά συντελεστή δόμησης, άρα και πολεοδομική επιβάρυνση οι περιοχές όπου η κατοικία δεν έχει τον πρώτο λόγο αλλά και εκείνες που είναι αραιοκατοικημένες ή με πολλά χαμηλά κτίρια.
Επίσης, θα προτιμηθούν όσες περιοχές πρόκειται να ενταχθούν στο σχέδιο πόλης, με την πολιτεία να δίνει ως… μπόνους έναν «επιπλέον» συντελεστή. Τέλος, δίνεται η δυνατότητα να «ψηλώσουν» κτίρια επί κεντρικών οδών, μέσω της μεταφοράς συντελεστή δόμησης.
Να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τις αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας η μεταφορά συντελεστή επιτρέπεται μόνο σε καθορισμένες ζώνες.
Οι περιοχές για τις οποίες η πολιτεία δεν θα περιμένει την εκπόνηση ειδικών πολεοδομικών σχεδίων θα προωθηθεί γι’ αυτές η σύνταξη ειδικών μελετών, θα επιλεγούν με κριτήριο τον αριθμό «ακινήτων προσφοράς» και μεγάλος αριθμός τίτλων μεταφοράς συντελεστή που είχαν εκδοθεί τα προηγούμενα χρόνια και παραμένουν ανενεργοί.
Πιο αναλυτικά, προτιμητέες θα είναι οι περιοχές με τα εξής χαρακτηριστικά:
- Περιοχές στις οποίες επικρατούν άλλες χρήσεις πλην της κατοικίας
- Περιοχές με παραγωγικές δραστηριότητες όπως για παράδειγμα τα βιομηχανικά πάρκα
- Περιοχές που προβλέπεται να πολεοδομηθούν στο μέλλον. Στις περιοχές αυτές θα προβλέπεται ένα επιπλέον ποσοστό συντελεστή δόμησης που θα αποκτάται μόνο με την αγορά τίτλου συντελεστή δόμησης
- Περιοχές αμιγούς κατοικίας με χαμηλό συντελεστή δόμησης και μεγάλη αρτιότητα, άρα με χαμηλή πυκνότητα
- Περιοχές με μεγάλο αριθμό αδόμητων ιδιοκτησιών ή περιοχές όπου ο υλοποιημένος συντελεστής είναι μικρότερος από τον επιτρεπόμενο.
Οι πρώτες 30 μελέτες
Σύμφωνα με τον κ. Ταγαρά, τον Οκτώβριο θα προκηρυχτούν οι πρώτες 30 μελέτες, με «μαγιά» τα πέντε εκατ. ευρώ (χωρίς ΦΠΑ) που έχουν προβλεφθεί στο Ταμείο Ανάκαμψης όπως δήλωσε ο υφυπουργός στον Οικονομικό Ταχυδρόμο. Οι μελέτες αναμένεται ότι θα ξεκινήσουν από τα μεγάλα αστικά κέντρα. Είναι αξιοσημείωτο ότι τις αρχές του 2020 όταν ο τότε υφυπουργός κ. Δημήτρης Οικονόμου είχε προαναγγείλει την προκήρυξή τους, καταλληλότερες για ΖΥΣ θεωρούνταν περιοχές εντός σχεδίου αλλά αραιοδομημένες.
Τις πρώτες ζώνες, θα ακολουθήσουν και άλλες, οι οποίες θα προσδιορισθούν μέσω των μελετών για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Με τον καθορισμό των ΖΥΣ, αναμένεται να ανοίξουν και τα… γκισέ της Τράπεζας Γης, η οποία είχε θεσμοθετηθεί προ οκταετίας, αλλά ουδέποτε λειτούργησε. Μέσω της Τράπεζας όσοι διαθέτουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (από διατηρητέα κτίρια, ρυμοτομούμενα ακίνητα κλπ.) θα μπορούν να τους πουλήσουν σε όσους θέλουν να αποκτήσουν δικαίωμα δόμησης.
Νομιμοποίηση μεγάλων αυθαιρέτων
Επίσης, σύμφωνα με στελέχη του ΥΠΕΝ, μέσω της Τράπεζας Γης, θα μπορούν οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων «Κατηγορίας 5» να εξαγοράζουν τίτλους Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης (ΜΣΔ) για να τα νομιμοποιήσουν. Μάλιστα, με το άνοιγμα της Τράπεζας θα πάρουν «ανάσα» και οι ιδιοκτήτες μεγάλων αυθαιρέτων, οι οποίοι είχαν προλάβει να ξεκινήσουν διαδικασίες τακτοποίησης πριν λήξει η προθεσμία του τελευταίου νόμου αυθαιρέτων (4495/2017), εξαιρώντας τα για 30 χρόνια από την κατεδάφιση, αλλά έχασαν το δικαίωμα να τα νομιμοποιήσουν οριστικά διότι η σχετική πρόβλεψη αφαιρέθηκε από τον νόμο Χατζηδάκη (4759/20). Σε κάθε περίπτωση η αγοραπωλησία θα γίνεται με βάση την αξία των τίτλων και όχι τα τετραγωνικά.
Πως θα καθορίζονται οι Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή
Σύμφωνα με τα όσα αναφέρονται στην απόφαση του κ. Ταγαρά, για τον καθορισμό μιας περιοχής ως ΖΥΣ θα εξετάζονται, μεταξύ άλλων, τα ισχύοντα και υπό έγκριση σχέδια (σ.σ.: Ρυθμιστικά σχέδια, Περιφερειακά Χωροταξικά σχέδια, ΓΠΣ, ΣΧΟΑΑΠ, ΤΠΣ, ΕΠΣ κ.τ.λ.), τα ισχύοντα εγκεκριμένα ρυμοτομικά σχέδια της περιοχής, με τους αντίστοιχους όρους και περιορισμούς δόμησης, επιτρεπόμενες χρήσεις, οι κοινόχρηστοι και κοινωφελείς χώροι, τα εγκεκριμένα όρια οικισμών κλπ. Στις περιοχές που γειτνιάζουν με δασικές εκτάσεις, θα αποκλείεται ο καθορισμός Ζ.Υ.Σ. στα δύο πρώτα οικοδομικά τετράγωνα από το όριό τους.
Επίσης, θα εξετάζεται το σύνολο των τίτλων ΜΣΔ που έχουν εκδοθεί για ακίνητα προσφοράς συντελεστή δόμησης στην περιοχή του δήμου, η επιβάρυνση της περιοχής από αυθαίρετες κατασκευές, στοιχεία από κυκλοφοριακές μελέτες, δημογραφικά, κοινωνικοοικονομικά, πληθυσμιακά και παραγωγικά δεδομένα κλπ.
Βάσει όλων αυτών των στοιχείων θα εντοπίζονται ζώνες σε τμήματα των περιοχών της μελέτης όπου η τυχόν αύξηση Σ.Δ. είναι επιθυμητή για διαφόρους λόγους (π.χ. εξυπηρετούνται από ΜΜΜ σταθερής τροχιάς, πρόκειται για περιοχές πολεοδομικού κέντρου κλπ.) και είναι ευχερέστερη η υλοποίηση μεταφοράς συντελεστή δόμησης
Επίσης, για τον καθορισμό κάθε ΖΥΣ θα αξιολογείται η αναμενόμενη πληθυσμιακή αύξηση που θα επιφέρει η μεταφορά συντελεστή δόμησης, η τυχόν μεταβολή της οικιστικής φυσιογνωμίας της περιοχής, η επάρκεια κοινόχρηστων χώρων κλπ.
Το ΦΕΚ με την απόφαση του υπουργείο Περιβάλλοντος
Πηγή:dikaiologitika.gr