Αξιότιμε κ. Δήμαρχε,
αξιότιμε κ. πρόεδρε του Δημοτικού Συμβουλίου,
αξιότιμοι Δημοτικοί σύμβουλοι,
αγαπητοί συμπολίτες.
Μελέτησα αρκετά και με προσοχή το θέμα του Γιαβάσειου.
Έγραψα δημόσια στο παρελθόν και υποστήριξα την άποψη μου, η οποία συμπερασματικά ήταν κατά της πώλησης του ακινήτου και υπέρ της αξιοποίησης του.
Χαίρομαι, που αν και λόγω παράπλευρων αιτιών, η δημοτική αρχή τελικά συμφώνησε με την πρόταση μου. Θα προσπαθήσω όσο πιο απλουστευμένα μπορώ, να διευκρινίσω γιατί η αξιοποίηση του ανάλογα με τους όρους διακήρυξης, μπορεί να καταστεί από ιδιαίτερα επωφελής έως ανώφελη.
Κατ’ αρχάς, θα πρότεινα πριν την διακήρυξη, να συμβουλευτεί ο Δήμος, μια αναγνωρισμένη λογιστική συμβουλευτική εταιρεία, στο πλαίσιο της αποδοτικότερης οργάνωσης της εκμετάλλευσης του ακινήτου. Σήμερα με τους υπάρχοντες συντελεστές φορολόγησης του εισοδήματος από ακίνητα, το ποσόν πλέον των 35.000€ φορολογείται με 45%, γεγονός που απομειώνει ουσιαστικά την απόδοση του ακινήτου.
Υπάρχει ακόμα περίπτωση να επιβαρυνθεί ο Δήμος με πολλά επιπλέον έξοδα, αν τυχόν μετά τα 25 έτη, φορολογηθεί με φόρο εισοδήματος για την παραλαβή του κτιρίου από τον ανάδοχο.
Στην συνέχεια, σας αναφέρω τα ουσιαστικά θέματα που η διακήρυξη καθορίζει όπως
Α. Τις διαδικασίες και τους όρους διεξαγωγής του διαγωνισμού και τον τρόπο αξιολόγησης των προσφορών
Β. Τις αποδεκτές κατηγορίες των μελετητικών γραφείων και την ελάχιστη οικονομική και τεχνική δυνατότητα των συμμετεχόντων.
Γ. Την προθεσμία εκτέλεσης του έργου και αναλυτικό δεσμευτικό χρονοδιάγραμμα
Δ. Τις χρήσεις γης στο ακίνητο (πχ πόσα μ2 κατάστηματα, πόσα μ2 γραφεία κλπ)
Ε. Τα ζητούμενα στοιχεία της τεχνικής προσφοράς (Αρχιτεκτονική προμελέτη, Τεύχος προδιαγραφών για τις κατασκευές και υλικά που ο διαγωνιζόμενος προτίθεται να ενσωματώσει στο έργο, τον τρόπο ελέγχου ποιότητας τους, την ενεργειακή πιστοποίηση του κτιρίου, το προσωπικό και τον εξοπλισμό που θα χρησιμοποιήσει στο έργο κ.α.)
ΣΤ. Το ύψος των εγγυητικών επιστολών
Ζ. Την συγγραφή υποχρεώσεων του αναδόχου,η οποία ρυθμίζει θέματα καίρια όπως:
τον τρόπο επίβλεψης,
την εξασφάλιση τήρησης μέτρων ασφαλείας,
τις ευθύνες του αναδόχου σε σχέση με το προσωπικό, τις δημόσιες υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τους ασφαλιστικούς φορείς,
την αστική ευθύνη του αναδόχου,
την σύνταξη και παράδοση φακέλων αρχιτεκτονικών σχεδίων και κατασκευαστικών σχεδίων ηλεκτρομηχανολογικών εργασιών με το πέρας του έργου,
των εγχειριδίων χρήσης μηχανημάτων και τις εγγυήσεις και πιστοποιήσεις των μηχανημάτων Η/Μ εξοπλισμού,
τον τρόπο άσκησης ποιοτικού ελέγχου κατά την διάρκεια της κατασκευής,
τον τρόπο παράδοσης παραλαβής κ.α.
Η. Την ετήσια αναπροσαρμογή του μισθώματος.
Φέρνω ένα παράδειγμα. Αν είχε δημοπρατηθεί το 2017 το ακίνητο, με την προτεινόμενη αναπροσαρμογή μισθώματος 1% που αναφερόταν στην πρόταση του εκτιμητή, η απώλεια θα ήταν τεράστια, αφού το 2017 τα ενοίκια στην οδό Ερμού, ανέβηκαν σύμφωνα με την εταιρεία Cushman&Wakefield κατά 18% ! Σε ένα χρόνο δηλαδή, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά όσο θα αυξάνονταν το ενοίκιο του Γιαβάσειου σε 18 χρόνια.Αντίστοιχα περίπου έχει αυξηθεί η αξία του ακινήτου, το οποίο η δημοτική αρχή είχε σαν πρώτη σκέψη να πουλήσει.
Ευκαιρίας δοθείσης, μετά τα στοιχεία που σας ανάφερα για την θετική μεταβολή των μισθωμάτων στην οδό Ερμού για το 2017, να διατυπώσω την άποψη, πως το ελάχιστο ενοίκιο των 8.000€/μήνα που προτείνει η εισήγηση της δημοτικής αρχής, και ως γνωστόν προέκυψε από την έκθεση της ορκωτής εκτιμήτριας, πρέπει να αναθεωρηθεί σε ποσό αρκετά άνω των 10.000€/μήνα. Να υπενθυμίσω ότι στις (μετριοπαθείς κατά την άποψη μου) παραδοχές της εκτιμήτριας, η οποία είχε καταλήξει σε εύλογο ενοίκιο 10.132€ το μήνα και ΠΡΟΤΕΙΝΕ μείωση του για να είναι ελκυστικότερο στις 8.000€ το μήνα, είχε θεωρήσει μέσο ενοίκιο στην περιοχή του Γιαβασείου τα 46€/μ2 και ψηλότερα στην Ερμού τα 160€/μ2. Λάβετε υπόψιν σας ότι στο α΄εξάμηνο του 2018 διαμορφώνεται στο πάνω τμήμα της Ερμού περίπου στα 250€/μ2, δηλαδή αυξημένο κατά περίπου 50%.
Συμπερασματικά ένα χρόνο μετά, η αξία του ακινήτουθεωρώντας σταθερές τις αποδόσεις επενδύσεων εμπορικών ακινήτων ανέβηκε 15% περίπου. Έχει μεγάλη σημασία η αναπροσαρμογή του ενοικίου, να συνδεθεί με τον ΔΤΚ ή ακόμα με τις αυξήσεις που θα συμφωνήσει στο μίσθωμα ο ανάδοχος με τον εκμισθωτή του.
Όπως καταλαβαίνετε κύριοι δημοτικοί σύμβουλοι, η διακήρυξη για την αξιοποίηση του Γιαβάσειου, δεν είναι μια απλή δουλειά που μπορεί να ολοκληρωθεί σε μια συνάντηση της οικονομικής επιτροπής. Προτείνω δε, να αιτηθούμε την συνδρομή του ΤΕΕ στην σύνταξη της, και έγκρισή της από το Δημοτικό Συμβούλιο.
Κλείνοντας, να επαναλάβω την παλαιότερη πρότασή μου, για έκδοση βιβλίου ή έστω ανάρτηση στην ιστοσελίδα του Δήμου Αγίας Παρασκευής, της ιστορίας των ευεργετών του Δήμου μας.
Σας ευχαριστώ
Μπομπόνης Τάσος