|
 Η οικοδομή ήταν ένας από τους τελευταίους εθνικούς κλάδους του δευτερογενή που άντεξε τις σαρωτικές μεταμορφώσεις των περασμένων δεκαετιών. Στις μέρες μας, τον παρακολουθούμε να καταγράφει βουτιά στο κενό, συμπαρασύροντας εκατοντάδες επαγγέλματα και επιχειρήσεις υψηλής εξειδίκευσης.
Όσοι παρακολουθούν τα τεχνικά θέματα, γνωρίζουν ότι η κρίση στην παραγωγή νέων διαμερισμάτων ξεκίνησε πολύ πριν το 2010. Ήδη από την τελετή λήξης των Ολυμπιακών Αγώνων 2004 η παραγωγή κατοικίας είχε δείξει έντονα πτωτική πορεία.
Ωστόσο, λόγω των ιδιαιτεροτήτων του κλάδου, αυτές οι τάσεις δεν εντοπίσθηκαν εγκαίρως παρότι οι κατασκευαστές γνώριζαν ότι το σφρίγος της αγοράς είναι πλασματικό αφού δεν υπάρχουν νέες παραγγελίες.
Στον αντίποδα δηλαδή της αυξημένης ρευστότητας και της ευημερούσας μεσαίας τάξης, η παραγωγή νέων διαμερισμάτων είχε συναντήσει την οροφή της!
Ακόμα και σήμερα η εικόνα του παραπάνω διαγράμματος αμφισβητείται, παρά το γεγονός ότι τα επίσημα στοιχεία της ΕΣΥΕ/ΕΛΣΤΑΤ (https://goo.gl/x9ckre) είναι ξεκάθαρα: Ο μέσος όρος νέων διαμερισμάτων μέχρι το 2004 ήταν κάπου 100.000 ανά έτος, από το 2004 ως το 2010 έπεσε θεαματικά στις 15.000 και από το 2010 μέχρι σήμερα η παραγωγή πρακτικά μηδενίστηκε στα 1.300 νέα διαμερίσματα ανά έτος.
ΑΓΟΡΑ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
Εκτός από την οικοδομική δραστηριότητα, για την αγορά των ακινήτων οι έγκυρες αναλύσεις καταλήγουν στην κοινή διαπίστωση ότι είναι εξαιρετικά δύσκολο να ανακάμψει άμεσα, καθώς οι παράγοντες που εμποδίζουν την αύξηση της ζήτησης αντί να περιορίζονται, οξύνονται.
Σε αυτή τη διαπίστωση, έρχεται να προστεθεί η πώληση των μη εξυπηρετούμενων δανείων σε κερδοσκοπικά funds στο 3% της αξίας τους, γεγονός που θα συμπιέσει ακόμη περισσότερο τις τιμές αφού πλέον θα μεταγράφονται ακίνητα από τους πλειστηριασμούς σε τιμές κοντά στο 1/4 της αντικειμενικής τους αξίας, ίσως και χαμηλότερα.
Ήδη στο Μητρώο Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων (https://goo.gl/VGqdV2) που πρόσφατα παρέδωσε στο κοινό η ΓΓΠΣ, ο πιθανός αγοραστής ανακαλύπτει ότι μικρά ακίνητα πωλήθηκαν κάτω από 10.000 ευρώ, προκαλώντας περαιτέρω σύγχυση την ήδη πολύπαθη αγορά ακινήτων. Εκτιμώ ότι για τους παραπάνω λόγους, οι τιμές των ακινήτων από 55 με 60% της σημερινής αντικειμενικής (2017) που βρίσκονται σήμερα, θα παγιωθεί στο 35 με 40%, αφού πλέον κανείς δεν θα έχει λόγο να δεχθεί τις τιμές που ζητούν οι ιδιοκτήτες και οι μεσίτες όταν οι πλειστηριασμοί θα έχουν εισάγει έναν πολύ φθηνότερο τιμοκατάλογο ακινήτων.
Μερίδα συμπολιτών μας, κάνοντας πλημμελείς λογαριασμούς, βγάζει το συμπέρασμα ότι όσο πέφτουν οι αξίες των ακινήτων θα μειώνονται και τα ενοίκια. Αυτό μοιάζει λογικό, αλλά αν συνυπολογίσει κανείς την οικονομική αδυναμία των ιδιοκτητών να συντηρήσουν έστω και στοιχειωδώς τα ακίνητά τους, καταλήγουμε ότι πράγματι θα διατίθενται προς μίσθωση φθηνά μεν, πλην όμως αθλίας ποιότητας ακίνητα.
ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ ΑΜΦΙΒΟΛΗΣ ΝΟΜΙΜΟΤΗΤΑΣ ΚΑΙ ΧΡΗΣΙΜΟΤΗΤΑΣ
Έγραφα προ καιρού ότι σήμερα (μέσα του 2017) οι αντικειμενικές αξίες απεικονίζουν μια εικονική πραγματικότητα αφού το ΥπΟικ, χωρίς να εξετάσει ούτε καν τη γεωγραφική θέση των ακινήτων τις μείωσε οριζόντια βάσει των παλαιών τιμών του 2007. Όπως ήταν αναμενόμενο αυτός ο αμφίβολης νομιμότητας τρόπος ορισμού των αντικειμενικών αξιών ενέτεινε την δυσπιστία της αγοράς και προφανώς δεν απέφερε κανένα αποτέλεσμα στην αγορά των ακινήτων. Εκτός αυτού, οι αντικειμενικές είχαν να αναθεωρηθούν σχεδόν δέκα χρόνια με αποτέλεσμα η ζημιά που πρόλαβε να προκαλέσει αυτή η καθυστέρηση να καταστεί μη αναστρέψιμη.
Σήμερα οι αντικειμενικές συνεχίζουν να είναι σχεδόν διπλάσιες από τις εμπορικές με αποτέλεσμα η περιουσία των πολίτες συνεχίζει να φορολογούνται όχι βάσει της πραγματικής αξίας της αλλά βάσει μιας εικονικής κατά παράβαση του νόμου. Αυτός είναι ο λόγος που, το Συμβούλιο της Επικρατείας ασχολήθηκε ξανά με το θέμα και ακύρωσε τις αντικειμενικές σε τέσσερις δήμους (Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς) ζητώντας από το ΥπΟικ να εφαρμόσει κατά γράμμα το άρθρο 41 του νόμου περί αντικειμενικών αξιών.
Ο ΕΝΦΙΑ
Άφησα για το τέλος τον ΕΝΦΙΑ, έναν φόρο ο οποίος από σοβαρό πρόβλημα που είναι σήμερα μπορεί (υπό όρους) να αποτελέσει λύση.
Ο ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται πάνω στο σημαντικότερο απόκτημα του μέσου Έλληνα και μάλλον το μοναδικό πλέον περιουσιακό του στοιχείο. Το σπίτι του.
Φυσικά και πρέπει να υπάρχει φόρος στα ακίνητα. Όμως πρέπει να υπολογίζεται όχι επί τροχάδην και επιπόλαια, επί πλασματικών ψευτοαντικειμενικών αξιών. Για να πλησιάσει κανείς την “αντικειμενική” αξία ενός ακινήτου απαιτείται στοιχειώδης ανάλυση θέσης η οποία δεν γίνεται ούτε καν σε επίπεδο δήμου, πόσο μάλλον για κάθε ακίνητο ξεχωριστά. Επιπλέον ο ΕΝΦΙΑ όφειλε να επιβληθεί τότε που ούτε δυσβάσταχτος θα εθεωρείτο, ούτε «παράλογος», για να θυμηθούμε τον χαρακτηρισμό του κ. Τσίπρα όταν φλέρταρε με την εξουσία.
Σήμερα, ο αντιαναπτυξιακός και εντελώς άδικος ΕΝΦΙΑ μπορεί και πρέπει να καταργηθεί άμεσα και να αντικατασταθεί με ένα Αυτοδιοικητικό Τέλος που θα πηγαίνει κατευθείαν στους δήμους όπου ανήκει το ακίνητο.
Τα Τέλη από την φύση τους και από τον ανταποδοτικό τους χαρακτήρα δεν είναι προκλητικά διότι δεν αφήνουν τον φορολογούμενο με την υποψία ότι τα χρήματά του πάνε χαμένα. Όπως ορίζει ο νόμος και επανειλημμένα έχει γνωμοδοτήσει ο Συνήγορος του Πολίτη, τα ανταποδοτικά τέλη και οι εισφορές για δαπάνες και υπηρεσίες ή έργα συμβάλλουν στη βελτίωση της ποιότητας ζωής, στην ανάπτυξη της περιοχής και στην καλύτερη εξυπηρέτηση των πολιτών.
Θεωρώ αυτή την προσέγγιση όχι μόνον εφικτή και όσο και αν φαίνεται περίεργο, θα χρηματοδοτήσει έμμεσα την αγορά ακινήτων και θα «πάρει ξανά μπροστά η μπετονιέρα». Επιπλέον θεωρώ εξαιρετικά πιθανό ότι μπορούμε να πείσουμε τους Θεσμούς για αυτή την μεταρρύθμιση, αρκεί να πάμε διαβασμένοι και να δείξουμε ότι μπορούμε, εάν το οργανώσουμε σωστά, να μπαίνουν συνεχώς νέα χρήματα στα άδεια ταμεία.
Διότι τον ΕΝΦΙΑ που ζητούν, αν όχι φέτος τότε από του χρόνου, κανείς δεν θα έχει την δυνατότητα να τον πληρώσει.
(Μια μικρότερη σε έκταση μορφή του άρθρου, δημοσιεύθηκε στην Freesunday.gr του Γιώργου Κύρτσου, στις 15/10/2017 με τον ίδιο τίτλο)
__
*τίτλος δανεισμένος από τον ευφυέστατο @Fouiter στο Twitter
Κώστας Κουρούνης
Π. Μηχανικός πολεοδόμος |
.
