Προ λίγων μηνών, ο διοικητής της Τράπεζας της Ελλάδος έδωσε στη δημοσιότητα την ετήσια έκθεσή του για τις προοπτικές της Αγοράς Ακινήτων καθώς και τους νέους πίνακες με τους Δείκτες Τιμών Οικιστικών Ακινήτων. Η εικόνα που αποκομίζει κανείς από τις λίγες σελίδες του pdf είναι εντυπωσιακά αρνητική.
Η οικοδομή ήταν ένας από τους τελευταίους κλάδους του δευτερογενή τομέα που άντεξε μέσα από τις τεράστιες κοινωνικές και οικονομικές αλλαγές των περασμένων δεκαετιών. Πλέον, η οικοδομή μαζί με τα εκατοντάδες επαγγέλματα, τους προμηθευτές, τις τσιμεντοβιομηχανίες και τα λατομεία που την υπηρετούσαν καταγράφει πρωτοφανή κατάρρευση.
Οι εμπορικές αξίες των ακινήτων κινούνται στο μισό της αντικειμενικής και πολλές φορές χαμηλότερα. Τα στοιχεία δείχνουν ότι δεν έχουμε φτάσει ακόμα στο χαμηλότερο σημείο οικονομικής ταπείνωσης.
Η εικονική πραγματικότητα των αντικειμενικών
Σήμερα, οι αντικειμενικές αξίες απεικονίζουν μια εικονική πραγματικότητα. Όσοι παρακολούθησαν την υπόθεση, θα θυμούνται ότι το Υπουργείο Οικονομικών, με στόχο να σταματήσουν οι πιέσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας μείωσε τις αντικειμενικές με έναν πρωτότυπο και μάλλον παράνομο τρόπο που θα το βρει μπροστά του σύντομα.
Το ΥπΟικ, χωρίς να εξετάσει ούτε καν τη γεωγραφική θέση των ακινήτων, έδωσε στη δημοσιότητα το ΦΕΚ 48/Β/2016 όπου οι αντικειμενικές αξίες ακινήτων μειώνονται οριζόντια, βάσει των παλαιών τιμών του 2007. Έτσι για παράδειγμα αν το 2007 η τιμή ζώνης ήταν 1.000 ευρώ τώρα μειώνεται κατά 10% και γίνεται 900, ενώ αντίστοιχοι συντελεστές δίνονται και για τις υπόλοιπες «παλιές» τιμές. Αυτή η οριζόντια μείωση περιέχει την παραδοχή πως, ότι ίσχυε το 2007 σε μια περιοχή, χωρίς καμία αλλαγή ισχύει και σήμερα μείον 10%.
Όπως ήταν αναμενόμενο αυτός ο τρόπος ορισμού των αντικειμενικών αξιών ενέτεινε την δυσπιστία της αγοράς και προφανώς δεν απέφερε κανένα αποτέλεσμα στα ακίνητα. Ένας επιπλέον λόγος είναι ότι οι αντικειμενικές είχαν να αναθεωρηθούν σχεδόν δέκα χρόνια με αποτέλεσμα, η ζημιά που πρόλαβε να προκαλέσει αυτή η καθυστέρηση να καταστεί μη αναστρέψιμη.
Σήμερα οι αντικειμενικές συνεχίζουν να είναι σχεδόν διπλάσιες από τις εμπορικές με αποτέλεσμα η περιουσία των πολίτες συνεχίζει να φορολογούνται όχι βάσει της πραγματικής αξίας της αλλά βάσει μιας εικονικής κατά παράβαση του νόμου. Αυτός είναι ο λόγος που, το Συμβούλιο της Επικρατείας ασχολήθηκε ξανά με το θέμα και ακύρωσε τις αντικειμενικές σε τέσσερις δήμους (Φιλοθέη, Ψυχικό, Νέο Βουτζά και Δελφούς) ζητώντας από το ΥπΟικ να εφαρμόσει κατά γράμμα το άρθρο 41 του νόμου περί αντικειμενικών αξιών.
Η περίπτωση της Αγίας Παρασκευής
Το «πράσινο προάστιο» όπως λέγεται, έχει διατηρήσει την αίγλη του, όχι γιατί οι υποδομές του και οι κοινόχρηστοι χώροι είναι σε καλή κατάσταση – που δεν είναι – αλλά γιατί από παλιά κυριαρχεί το πεύκο, οι μικροί ήσυχοι δρόμοι και η έλλειψη διαβατικού πληθυσμού και κυκλοφορίας. Αυτά τα στοιχεία που για την σημερινή εποχή κάθε άλλο παρά «προσόντα» μπορούν να θεωρηθούν, κράτησαν τις εμπορικές αξίες των ακινήτων σε καλό επίπεδο.
Το φυσικό περιβάλλον και η απόσταση χρυσής τομής από την Αθήνα τόνωσαν το ενδιαφέρον για απόκτηση κατοικίας και προσέλκυσαν κατά τις περασμένες δεκαετίες νοικοκυριά διατεθειμένα να πληρώσουν δύο και τρεις χιλιάδες ευρώ το τετραγωνικό για ένα διαμέρισμα. Δηλαδή το βασικό περιουσιακό στοιχείο των δημοτών της Αγίας Παρασκευής, αν όχι το μοναδικό, είναι το σπίτι τους.
Παράλληλα ο δήμος γνωρίζει πρωτοφανή πληθυσμιακή έκρηξη: Το μικρό προάστιο των 18 χιλιάδων διάσπαρτων κατοίκων του 1971, φτάνει τους 60 χιλιάδες το 2001, τριπλασιάζοντας τον πληθυσμό της μέσα σε τρεις δεκαετίες!
Όμως οι υποδομές της, με εξαίρεση ορισμένες πρόσφατες κουτσές επεκτάσεις, συνεχίζουν να επαρκούν μόνον για τους αρχικούς 18 χιλιάδες κατοίκους. Οι δρόμοι είναι στενοί και επιμήκεις ενώ η αναλογία κοινοχρήστων χώρων προς τους κατοίκους είναι χαμηλότερη ακόμα και από τις πλέον πυκνοκατοικημένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Τι πρέπει να γίνει στην Αγία Παρασκευή;
Αν η Αγία Παρασκευή θέλει να συγκρατήσει τον πληθυσμό της και να διατηρήσει ένα επίπεδο διαβίωσης, πρέπει να συμμορφωθεί με τα νέα δεδομένα:
- Πρέπει να υπολογίσει ξανά τις ανάγκες κοινοχρήστων χώρων (λέγεται «έλεγχος επάρκειας» και υπολογίζεται βάσει πληθυσμού κατά πολεοδομική ενότητα) και να αρχίσει να τις καλύπτει με συγκεκριμένο και κοστολογημένο πρόγραμμα. Υπενθυμίζεται ότι σύμφωνα με το νόμο, ο έλεγχος επάρκειας κοινόχρηστων χώρων, έπρεπε να είχε γίνει με την σύνταξη του Γενικού Πολεοδομικού Σχεδίου το 2003, οι δε σχετικοί πίνακες έπρεπε να είχαν δοθεί στη δημοσιότητα στο ΦΕΚ σύμφωνα με τις προδιαγραφές.
- Να φροντίζει επιμελημένα και συστηματικά για την καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων της. Δεν νοείται βόρειο προάστιο «καλών προδιαγραφών» με περιττώματα κατοικίδιων σε σπασμένα πεζοδρόμια πλάτους 50 πόντων που διακόπτονται ανά 4 μέτρα από μια νεραντζιά ή μια λακκούβα που περιμένει νερό για να μετατραπεί σε λιμνούλα.
- Να γίνει από την ΕΥΔΑΠ επανεκτίμηση των αγωγών συλλογής όμβριων και ακαθάρτων. Στις περισσότερες γειτονιές έχουν τοποθετηθεί αγωγοί για μικρότερους πληθυσμούς και μικρότερα φορτία ακαθάρτων.
- Να προχωρήσει σε μαζικές επισκευές και διαπλατύνσεις πεζοδρομίων με στόχο την εξυπηρέτηση των πεζών και όχι την παράνομη στάθμευση.
- Να ανασχεδιάσει πεζοδρόμια και διαβάσεις και να υλοποιήσει τις απαραίτητες ασφαλείς προσβάσεις γύρω από τις σχολικές μονάδες σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες του ΦΕΚ 2302/Β/2013
- Εφαρμόζοντας καλές πρακτικές από την διεθνή εμπειρία, να μειώσει την ταχύτητα των ΙΧ που κινούνται στους εξαιρετικά επιμήκεις μονόδρομους, απολιθώματα παλαιότερων εποχών όπου την προτεραιότητα την είχε το ΙΧ.
- Να ξεκαθαρίσει σύμφωνα με τον Κώδικα Δήμων τους κοινόχρηστους χώρους της πόλης και να προχωρήσει στη σύνταξη κανονισμού παραχώρησης και διαχείρισης κοινοχρήστων το οποίο θα τηρεί με ευλάβεια.
- Να επεξεργαστεί και να εφαρμόσει αντικίνητρα για την σταδιακή απομάκρυνση με των ΙΧ από τα τοπικά κέντρα παρέχοντας κίνητρα και διευκολύνσεις σε όσους επιλέγουν την κυκλοφορία πεζή ή με ποδήλατο.
- Να τακτοποιήσει μετά από σοβαρή κυκλοφοριακή μελέτη την κίνηση που προκαλούν τα Κολλέγια, ο Δημόκριτος, τα μαγαζιά της Μεσογείων και οι έξοδοι της Αττικής Οδού.
- Να επανασχεδιάσει τις στροφές για την διευκόλυνση της κυκλοφορίας των λεωφορείων που εξυπηρετούν τα πλέον ευάλωτα πληθυσμιακά στρώματα της πόλης.
- Να προφυλάξει τις πλατείες και τις παιδικές χαρές από τις οργανωμένες παρέες που προκαλούν καταστροφές στον εξοπλισμό και φόβο στους κατοίκους.
- Να δώσει ελεύθερο internet σε κάθε γωνιά της πόλης.
- Να στηρίζει δημοτικούς συμβούλους και υποψήφιους δημάρχους που διαθέτουν το πολιτικό θάρρος για σύγκρουση με τις μικρές μειοψηφίες που επιβαρύνουν την πόλη με τις απαιτήσεις τους.
Έτσι θα μπορέσει η Αγία Παρασκευή να προστατέψει το βασικό της πλεονέκτημα, δηλαδή ένα ενδιαφέρον και ήπιο αστικό περιβάλλον που με τα χρόνια αποκτά εκπαιδευτική και ερευνητική φυσιογνωμία. Κάτι που αποτυπώθηκε και στο Νέο Ρυθμιστικό Σχέδιο της Αθήνας αλλάζοντας τον ρόλο της Αγίας Παρασκευής από «Διοικητικό Κέντρο της ΒΑ Αττικής» όπως την είχε το παλιό Ρυθμιστικό σε «Εκπαιδευτικό – Ερευνητικό Πόλο του μεγάλου τόξου Έρευνας – Εκπαίδευσης» που φτάνει ως την Πανεπιστημιούπολη του Ζωγράφου.
Πολεοδόμος Π Μηχανικός
—–
