ΣΟΒΑΡΕΣ ΑΛΛΑΓΕΣ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΚΗ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ
ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΣ 2014.
Πρόσφατα, εν μέσω πολιτικών εξελίξεων σχετικά με την εκλογή προέδρου της Δημοκρατίας, ψηφίσθηκε ένας σημαντικός νόμος για τις εισφορές σε γη και τις απαλλοτριώσεις.
Ο νέος νόμος αποτελεί τομή μεγάλων διαστάσεων που όμως για την εφαρμογή του καλούνται αφενός οι μηχανικοί να ενημερωθούν εγκαίρως για να αποφευχθούν τα ατέρμονα μπρος – πίσω και, αφετέρου οι Δήμοι και η Κεντρική Διοίκηση που με αυτό το νομοθέτημα σήκωσε ψηλά τον πήχη, να προχωρήσουν χωρίς καθυστερήσεις στην εφαρμογή των προβλεπόμενων ρυθμίσεων και χρονοδιαγραμμάτων.
Οι ρυθμίσεις που εισάγονται είναι στην κατεύθυνση του άρθρου 24 του Συντάγματος το οποίο ρητά προβλέπει ότι, προκειμένου να εξυπηρετείται η λειτουργικότητα και η ανάπτυξη των οικισμών της Χώρας και να εξασφαλίζονται οι καλύτεροι δυνατοί όροι διαβίωσης του πληθυσμού, την ρυθμιστική αρμοδιότητα και τον έλεγχο θα τον έχει το Κράτος.
Και δεν θα μπορούσε να είναι διαφορετικά δεδομένου ότι ο γενικός και τοπικός πολεοδομικός σχεδιασμός είναι μια στρατηγική διαδικασία μέσα από την οποία καθορίζονται με σύγχρονους, απλούς και φθηνούς κανόνες οι όροι χρήσης και αξιοποίησης της γης στις πόλεις όπου ζουν και αναπτύσσονται οι άνθρωποι.
ΑΠΟ ΤΗΝ ΚΑΤΑΣΤΡΟΦΗ ΤΗΣ ΣΜΥΡΝΗΣ…
Για την ιστορία, να σημειώσουμε ότι μέχρι το 1922 ο πολεοδομικός σχεδιασμός ήταν υποτυπώδης και δεν αποκτήσαμε συγκροτημένο πλαίσιο παρά υπό την πίεση κοινωνικών και οικονομικών μεταβολών που συνόδευσαν την μικρασιατική καταστροφή. Πρόκειται για το Νομοθετικό Διάταγμα «Περί Σχεδίων Πόλεων» του 1923, γνωστό και σαν «Διάταγμα του 23».
Από το «Διάταγμα του ’23» ως τον «Νόμο Τρίτση» του 1983 μεσολάβησαν σημαντικές μεταβολές, όχι μόνον στον πληθυσμό της χώρας. Μόνο η Αθήνα από 300 χιλιάδες κατοίκους δεκαπλασιάστηκε ξεπερνώντας τα 3 εκατομμύρια, ενώ για τις πόλεις της Μακεδονίας από τον δεκαετή πόλεμο 1912-1922 ως τη μεταπολίτευση δεν φτάνουν οι αριθμοί για περιγράψουν τις μεταμορφώσεις τους.
Η Θεσσαλονίκη για παράδειγμα, από την εγκατάσταση του μικρασιατικού και θρακιώτικου προσφυγικού πληθυσμού μετά το ’22 ως το ολοκαύτωμα της εβραϊκής κοινότητας και την τριπλή κατοχή του Β’ΠΠ, υπέστη αλλεπάλληλες και συχνά βίαιες πολεοδομικές αλλαγές βαθιά χαραγμένες στο αστικό της τοπίο, ορατές και από τον μη ειδικό
Η επίγνωση των συνεπειών αυτής της ταραχώδους περιόδου οδήγησε τον ίδιο τον Τρίτση να χαρακτηρίσει τον νόμο του σαν «μεταβατικό» γιατί θεωρούσε ότι μετά την αποτίμηση των πρώτων αποτελεσμάτων εφαρμογής του, θα συντασσόταν ο οριστικός οικιστικός νομός.
Από το 1983 ως τις παραμονές των Ολυμπιακών Αγώνων, τόσο τα μεγάλα αστικά κέντρα αλλά και οι εκτός σχεδίου περιοχές υπέστησαν ισχυρές πιέσεις, με αποτέλεσμα οποιοδήποτε νομοθέτημα ουσιαστικά ακολουθούσε καταϊδρωμένο την καλπάζουσα πραγματικότητα.
Το 1997 με τις πρώτες συνενώσεις Δήμων και Κοινοτήτων στα πλαίσια του «Προγράμματος Καποδίστρια» ψηφίσθηκε ο Νόμος 2508 που ίσχυσε παράλληλα με τον 1337 ως τις μέρες μας.
…ΣΤΟΝ ΚΑΛΛΙΚΡΑΤΗ
Από τον Μάιο του 2010 τίθεται σε ισχύ το «Πρόγραμμα Καλλικράτης» σύμφωνα με το οποίο η χώρα οργανώνεται σε 324 Δήμους, 13 Περιφέρειες και 7 Αποκεντρωμένες Διοικήσεις με στόχο να μην υπάρχει Δήμος με πληθυσμό μικρότερο από 25.000 κατοίκους στην Αθήνα και τη Θεσσαλονίκη, τους 10.000 κατοίκους για την υπόλοιπη χώρα και τους 2.000 για τις ορεινές και νησιωτικές περιοχές.
Το νομικό πλαίσιο του σχεδιασμού αναγκαστικά ακολούθησε το Πρόγραμμα Καλλικράτη και από το καλοκαίρι του 2014 ισχύει ο Νόμος 4269. Ο νέος νόμος, υπακούοντας στην σύγχρονη λογική της εξοικονόμησης χρόνου και χρήματος, μείωσε τα επίπεδα Γενικού Σχεδιασμού, επιτάχυνε τις διαδικασίες και, άρα, έθεσε το αίτημα για συμμόρφωση των υποκείμενων μελετών και των πράξεων εφαρμογής.
Φτάνουμε στα τέλη Δεκεμβρίου 2014 όπου ψηφίσθηκε κατά πλειοψηφία ένα γνωστό από το καλοκαίρι νομοσχέδιο και έγινε ο Νέος Νόμος για τις Εισφορές σε Γη και Σε χρήμα και τις Απαλλοτριώσεις. Επειδή ακριβώς αφορά εισφορές και απαλλοτριώσεις, είναι ένας νόμος που ρυθμίζει βασικά θέματα του θεμελιώδους δικαιώματος της ιδιοκτησίας της γης.
ΕΛΑΦΡΥΝΣΕΙΣ, ΔΙΕΥΚΟΛΥΝΣΕΙΣ ΑΛΛΑ ΚΑΙ ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ
Από τα πολλά που προβλέπονται και ρυθμίζονται, αξίζει να αναφερθούμε επιγραμματικά σε μερικά θέματα που αφορούν τόσο τους ιδιοκτήτες γης, όσο και τους Δήμους που σύμφωνα με τον νόμο κινούν και ολοκληρώνουν τις διαδικασίες Σχεδίων Πόλης.
- Ισχύει νέα κλίμακα ποσοστών εισφοράς και παρέχεται η δυνατότητα να αυξάνονται σε περίπτωση που κατά την εκπόνηση της πολεοδομικής μελέτης δεν καλύπτονται τα ελάχιστα κοινόχρηστα που προβλέπονται.
- Το νέο έτος αναφοράς για τον έλεγχο των οικοπέδων είναι το 2014 αντί του 1983 που ίσχυε ως σήμερα και προκαλούσε πονοκεφάλους και καθυστερήσεις αυξάνοντας κόστη και χρόνους εγκρίσεων.
- Αυξάνονται οι δόσεις αποπληρωμής σε εκατόν οκτώ (108) ισόποσες μηνιαίες δόσεις ή σε τριάντα έξι (36) ισόποσες τριμηνιαίες δόσεις ή σε δεκαοκτώ (18) ισόποσες εξαμηνιαίες δόσεις και παρέχονται κίνητρα άμεσης αποπληρωμής. Το ποσό της εισφοράς αυτής διατίθεται από τους Δήμους για την κατασκευή έργων υποδομής και ξεκαθαρίζεται ότι κάθε διάθεση της εισφοράς αυτής για άλλο σκοπό είναι άκυρη.
- Προβλέπεται ότι με προεδρικό διάταγμα επικαιροποιείται η αξία των ακινήτων για την επιβολή εισφοράς σε χρήμα. Παρέχεται παράλληλα η δυνατότητα αντί της καταβολής εισφοράς σε χρήμα, να προσφέρεται τμήμα της επιφάνειας της ιδιοκτησίας ίσης αξίας.
- Επιτρέπεται η αξιοποίηση και μεταβίβαση των ακινήτων ακόμα και πριν την εξόφληση των εισφορών, εφόσον έχει καταβληθεί το 30% των υποχρεώσεων που τους αναλογούν.
- Μειώνεται κατά 20% οι εισφορές σε χρήμα που επιβλήθηκαν μετά το 2009.
ΑΠΟΔΕΣΜΕΥΟΝΤΑΙ ΤΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΠΟΥ ΠΟΤΕ ΔΕΝ… ΑΠΑΛΛΟΤΡΙΩΘΗΚΑΝ
- Προβλέπεται ότι μετά παρέλευση 20ετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού σχεδίου με το οποίο επιβλήθηκε για πρώτη φορά η απαλλοτρίωση ή την παρέλευση 10ετίας από την πράξη εφαρμογής, οι ιδιοκτήτες με τη συνδρομή μηχανικού και δικηγόρου προχωρούν τις διαδικασίες αυτοδίκαιας άρσης της απαλλοτρίωσης χωρίς να απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης που καταδίκαζε τις υποθέσεις σε δικαστικές διαμάχες δεκαετιών.
- Προβλέπεται η υποχρέωση του Δήμου να προκαταβάλλει για λογαριασμό και εις βάρος των υπόχρεων παρόδιων ιδιοκτητών τις δαπάνες που τους βαρύνουν για την απαλλοτρίωση, τις οποίες στη συνέχεια βεβαιώνει και εισπράττει.
ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΔΗΜΟΥΣ
- Με τον νέο νόμο, οι Δήμοι είναι υποχρεωμένοι σε ένα έτος να καταγράψουν τους εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους για τους οποίους υπάρχει πολεοδομική εκκρεμότητα απαλλοτρίωσης ή υλοποίησης προβλεπόμενων έργων υποδομής, ή έχουν μετατραπεί σε οικοδομήσιμους χώρους μετά από άρση ρυμοτομικής απαλλοτρίωσης
- Μετά την καταγραφή αυτή, θα κινηθεί η διαδικασία τροποποίησης των εγκεκριμένων ρυμοτομικών σχεδίων για την απόκτηση των βασικών κοινόχρηστων ή κοινωφελών χώρων που στερήθηκαν λόγω άρσης ή αποδέσμευσης.
- Τέλος, προβλέπεται ελάφρυνση με ενιαία μείωση της τάξης του 15% επί των μελλοντικών πληρωτέων ποσών για μελέτες πολεοδόμησης και πράξης εφαρμογής.
Όπως σημειώσαμε και στην αρχή, ο νέος νόμος έρχεται να επουλώσει πληγές που κουβαλάμε από το παρελθόν. Θεωρούμε ότι αποτελεί σοβαρή και χρήσιμη παρέμβαση δεδομένου ότι δεν διέπεται από αοριστολογίες και ευχολόγια.
Είναι όμως ένας νόμος που την ευθύνη για την ενεργοποίηση και τις συνέπειές του θα τις «σηκώσουν» οι Δήμοι και η Κεντρική Διοίκηση. Μία πολύ σοβαρή συνέπεια του νόμου, είναι βεβαίως πρόβλεψη ότι για τις μη συντελεσθείσες απαλλοτριώσεις μετά παρέλευση 20ετίας από την έγκριση του ρυμοτομικού ή 10ετίας από την πράξη εφαρμογής, επέρχεται αυτοδίκαια άρση της απαλλοτρίωσης χωρίς να απαιτείται η έκδοση δικαστικής απόφασης.
Καλές γιορτές και καλή χρονιά.
Κώστας Κουρούνης
Πολεοδόμος Πολιτικός Μηχανικός
—–
Απαγορεύεται καθ’ οιονδήποτε τρόπο η χρήση ή η αναπαραγωγή των άρθρων και των φωτογραφιών της ιστοσελίδας aparaskevi-images.gr, σε οποιοδήποτε μέσο χωρίς να αναγράφεται η πηγή προέλευσης. Η χρήση και η αναπαραγωγή αυτών για εμπορικούς σκοπούς απαιτεί την έγγραφη άδεια του ιδιοκτήτη και κατόχου των αντιστοίχων δικαιωμάτων.
